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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

更好发挥宪法在治国理政中的重要作用（认真学习宣传贯彻党的二十大精神）******

　　宪法是国家的根本法，是全面依法治国的根本依据。党的二十大报告对我国宪法作出重要论述，对做好宪法工作提出明确要求，强调更好发挥宪法在治国理政中的重要作用。这对于坚持全面依法治国，推进法治中国建设，在法治轨道上全面建设社会主义现代化国家，具有十分重要的意义。

　　我国宪法是中国共产党领导中国人民长期奋斗重大成就和历史经验在国家法治上的最高体现

　　中国共产党在领导中国人民进行新民主主义革命的伟大斗争中，就开始对人民民主政权的总章程进行探索和实践。具有代表性的制度文献是《中华苏维埃共和国宪法大纲》（1931）、《陕甘宁边区宪法原则》（1946）等，在局部地区取得了宝贵的实践经验；具有代表性的理论文献是毛泽东的《新民主主义论》（1940）和《论人民民主专政》（1949）。这些重要实践和思想理论成果，对新中国国家制度、宪法制度的创建和发展，产生了重大而深远的影响。

　　中华人民共和国的成立，开辟了中国人民当家作主的历史新纪元。1949年9月，中国人民政治协商会议第一届全体会议执行全国人民代表大会的职权，通过了具有临时宪法性质的《中国人民政治协商会议共同纲领》。1954年9月，第一届全国人民代表大会第一次会议通过了《中华人民共和国宪法》。这些宪法性文献，确认了近代100多年来中国人民为反对内外敌人、争取民族独立和人民自由幸福进行的英勇斗争和中国共产党领导中国人民夺取新民主主义革命胜利、掌握国家权力的伟大历史变革，确立了新型国家制度和宪法制度的基本架构、根本原则和活动准则，为新中国一切发展进步奠定了根本政治前提和制度基础。

　　1978年12月，党的十一届三中全会实现历史性转折，开启了改革开放历史新时期，确立了发展社会主义民主、健全社会主义法制的基本方针。我国现行宪法，是根据党的十一届三中全会的路线方针政策，适应改革开放和社会主义现代化建设历史新时期的需要，于1982年12月4日由第五届全国人民代表大会第五次会议通过并公布施行的。1982年宪法确立的许多重要制度、原则和规则，都源于1954年宪法和1949年共同纲领，是在新的历史条件下对它们的继承、完善和发展。1982年宪法公布施行后，根据改革开放和社会主义现代化建设的实践和发展，在党中央领导下，全国人大分别于1988年、1993年、1999年、2004年和2018年，先后五次对1982年宪法的个别条款和部分内容作出必要的修正。五次宪法修改，体现和反映了中国共产党领导全国各族人民进行改革开放和社会主义现代化建设的成功经验，体现和反映了中国特色社会主义道路、理论、制度、文化的发展成果。通过宪法修改，我国宪法在中国特色社会主义伟大实践中紧跟时代步伐，不断与时俱进、完善发展。

　　中国共产党领导中国人民百年奋斗重大成就和历史经验在国家法治上的最高体现就是宪法。只有紧密结合我们党团结带领人民长期奋斗的光辉历史和辉煌成就，才能深刻认识我国宪法形成和发展的政治基础、社会条件、制度原理、重大原则和实践内涵。新中国成立70多年特别是改革开放40多年的历程充分证明，我国宪法有力坚持了中国共产党领导，有力保障了人民当家作主，有力促进了改革开放和社会主义现代化建设，有力推动了社会主义法治国家建设进程，有力促进了人权事业发展，有力维护了国家统一、民族团结、社会和谐稳定，是符合国情、符合实际、符合时代发展要求的好宪法。

　　党的十八大以来我国宪法制度的创新发展

　　党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央把宪法摆在全面依法治国战略布局的突出位置，高度重视发挥宪法的国家根本法作用，推动宪法制度实践创新和与时俱进，取得一系列新成效新经验。

　　一是通过完备的法律保证宪法实施。完善法律制度体系，是宪法实施的内在要求和重要任务，也是保证宪法实施的基本途径和重要方式。例如，2020年通过的民法典，既以宪法为立法依据，又将宪法有关所有权、财产权、继承权、平等权、人身自由、人格尊严、婚姻家庭等规定通过立法予以实施。

　　二是通过推进国家各项事业和各方面工作实施宪法确定的大政方针和基本政策。实现国家发展和民族复兴是我国宪法的重要使命。新时代国家各项事业和各方面工作取得的历史性成就、发生的历史性变革，是宪法原则、宪法要求、宪法精神的充分彰显，同时也是宪法得到有效实施的生动体现。

　　三是设立国家宪法日。为增强全社会宪法意识，弘扬宪法精神，全国人大常委会2014年作出决定，将12月4日设立为国家宪法日。通过国家宪法日，集中开展宪法宣传教育，使宪法精神深入人心，以宪法精神凝心聚力，推动宪法全面贯彻实施。

　　四是实行宪法宣誓制度。全国人大常委会2015年作出相关决定，2018年进行修订并在修宪时写入宪法，规定国家工作人员就职时应当依照法律规定公开进行宪法宣誓。宪法宣誓誓词，集中体现了国家工作人员对祖国对人民应有的忠诚、担当和庄严承诺，具有重要教育和激励意义。

　　五是实施宪法规定的有关制度。宪法中有一些规定具有直接实施、直接适用的性质。例如，我国宪法规定了特赦制度，全国人大常委会于2015年、2019年先后两次依据宪法有关规定作出关于对部分服刑罪犯实施特赦的决定，国家主席发布特赦令。

　　六是根据宪法精神作出创制性安排。例如，2016年，全国人大常委会根据宪法精神和有关法律原则，对以前未曾遇到过的新情况新问题进行研究，采取创制性办法，及时妥善处理拉票贿选案，保证有关地方人大及其常委会正常运行和履职。

　　七是通过宪法修正案。2018年，全国人大修改宪法，把党的十九大确定的重大理论观点和重大方针政策特别是习近平新时代中国特色社会主义思想载入国家根本法，推动我国宪法与时俱进、完善发展，为新时代党和国家事业发展提供宪法保障。

　　八是运用宪法精神凝聚立法共识。例如，2018年，在全国人大常委会审议英雄烈士保护法草案过程中，对如何理解和把握“英雄烈士”的含义有不同意见，有关法制工作机构根据宪法序言和人民英雄纪念碑碑文的精神提出研究意见，后来取得广泛共识。

　　九是开展合宪性审查工作。贯彻党的十九大精神，全国人大及其常委会在履行相关职责中注重加强合宪性审查工作。如制定监察法，修改刑事诉讼法，修订人民法院组织法和人民检察院组织法，修改人口与计划生育法，通过关于设立上海金融法院、关于宪法和法律委员会职责问题、关于国家监察委员会制定监察法规、关于中国人民解放军现役士兵衔级制度等决定时，有关方面都进行了合宪性审查，遵循宪法规定和宪法原则作出适当处理。

　　十是在备案审查工作中认真研究和妥善处理合宪性、涉宪性问题。例如，2018年，有全国政协委员提出提案，建议对收容教育制度进行合宪性审查。有关法制工作机构进行了认真研究，提出了适时废止收容教育制度的意见。又如，2021年，国务院有关部门对有的民族自治地方民族教育条例等法规提出合宪性审查建议，有关法制工作机构审查后提出了处理意见。上述问题都得到妥善解决。

　　十一是创制性运用宪法制度和宪法规定应对治国理政中遇到的重大风险挑战。例如，2020年和2021年，在党中央坚强领导下，全国人大先后通过关于建立健全香港特别行政区维护国家安全的法律制度和执行机制的决定、关于完善香港特别行政区选举制度的决定，全国人大常委会先后制定香港特别行政区维护国家安全法、通过关于香港特别行政区第六届立法会继续履行职责的决定和关于香港特别行政区立法会议员资格问题的决定、修订香港特别行政区基本法附件一和附件二。这些都是全面准确、坚定不移贯彻“一国两制”方针的重大举措，也是根据宪法和香港基本法作出的具有重要宪制意义的新制度安排，推动香港局势实现由乱到治的重大转折。

　　十二是对宪法有关规定的含义提出解释性研究意见。例如，2019年，在全国人大及其常委会审议外商投资法草案过程中，开展立法合宪性问题研究，认为宪法第十八条规定的含义已发生演进和延伸，并已成为普遍适用的法治原则；改革开放以来我国外商投资立法，是宪法有效实施的内在要求和重要体现，符合宪法规定和精神。又如，2021年，在全国人大常委会审议人口与计划生育法修正草案过程中，开展修法合宪性问题研究，宪法和法律委员会在关于修正草案的审议结果报告中提出，我国宪法有关计划生育的规定体现了问题导向与目标导向相统一、指向性与方向性相统一，具有相当的包容性和适应性，可以涵盖不同时期实行的生育政策；修改人口与计划生育法，落实新生育政策，符合宪法规定和精神。

　　深入学习贯彻习近平总书记关于宪法的重要论述精神

　　全面贯彻党的二十大精神，坚持全面依法治国，更好发挥宪法作用，必须深入学习贯彻习近平总书记关于宪法的重要论述精神。需要着重把握以下几点。

　　——我国宪法同党和人民进行的艰苦奋斗和创造的辉煌成就紧密相连，同党和人民开辟的前进道路和积累的宝贵经验紧密相连。宪法同党和国家前途命运息息相关。时间越久远，事业越发展，我们就越加感受到宪法的力量。

　　——我国宪法是在党的领导下，在深刻总结我国社会主义革命、建设、改革的成功经验基础上制定和不断完善的，实现了党的主张和人民意志的高度统一，是我们党领导人民长期奋斗历史逻辑、理论逻辑、实践逻辑的必然结果。

　　——宪法是国家的根本法，是治国安邦的总章程。坚持依法治国首先要坚持依宪治国，坚持依法执政首先要坚持依宪执政。制定和实施宪法，推进依法治国，建设法治国家，是实现国家富强、民族复兴、社会进步、人民幸福的必然要求。

　　——宪法是国家意志的最高表现形式，具有最高的法律地位、法律权威、法律效力。维护宪法权威，就是维护党和人民共同意志的权威；捍卫宪法尊严，就是捍卫党和人民共同意志的尊严；保证宪法实施，就是保证人民根本利益的实现。

　　——我们讲依宪治国、依宪执政，同西方所谓“宪政”有着本质区别，不能把二者混为一谈。要从中国国情和实际出发，走适合自己的法治道路，决不能照搬别国模式和做法，决不能走西方所谓“宪政”“三权鼎立”“司法独立”的路子。

　　——全面贯彻实施宪法是建设社会主义法治国家的首要任务和基础性工作。全国各族人民，一切国家机关和武装力量，各政党和各社会团体、各企业事业组织，都必须以宪法为根本的活动准则，都负有维护宪法尊严、保证宪法实施的职责。

　　——宪法是全面依法治国的根本依据，是我们党长期执政的根本法律依据。党领导人民制定宪法法律，领导人民实施宪法法律，党自身要在宪法法律范围内活动。党领导人民制定和完善宪法，就是要发挥宪法在治国理政中的重要作用。

　　习近平总书记关于宪法的重要论述是我国宪法制度发展和实践经验的科学总结，也是我们必须长期坚持和贯彻的重要原则，具有重大指导意义。

　　更好发挥宪法作用的任务要求

　　全面建设社会主义现代化国家，对依法治国、依宪治国提出了新的更高要求。我们要坚定不移走中国特色社会主义法治道路，以习近平法治思想为引领，坚定宪法自信，增强宪法自觉，把宪法作为全面依法治国的总依据，总结我国宪法实践经验，形成具有中国特色和时代特点的宪法性惯例、宪制性做法，更好发挥宪法在治国理政中的重要作用。

　　（一）坚持宪法确定的中国共产党领导地位不动摇，坚持宪法确定的人民民主专政的国体和人民代表大会制度的政体不动摇。2018年宪法修正案将“中国共产党领导是中国特色社会主义最本质的特征”写入宪法总纲第一条，充分体现了中国共产党领导的根本性、全面性、时代性。更好发挥宪法作用，必须坚持党的领导、人民当家作主、依法治国有机统一，坚持人民主体地位，发展全过程人民民主，支持和保证人民通过人民代表大会行使国家权力。党和国家各机关各组织都要牢固树立宪法意识，加强宪法实施和监督，积极履行宪法职责。坚持正确地做事和做正确的事相统一，按照宪法的规定做宪法所要求做的事情，把党总揽全局、协调各方同人大、政府、政协、监察机关、审判机关、检察机关依法依章程履行职能、开展工作统一起来，把党领导人民制定和实施宪法法律同党坚持在宪法法律范围内活动统一起来。

　　（二）完善以宪法为核心的中国特色社会主义法律体系，健全保证宪法全面实施的制度体系。习近平总书记指出：“时代在进步，实践在发展，不断对法律体系建设提出新需求，法律体系必须与时俱进加以完善。”更好发挥宪法作用，必须不断完善法律体系，通过完备的法律保证和推动宪法全面实施、有效实施。要加强重点领域、新兴领域、涉外领域立法，统筹推进国内法治和涉外法治。适时推动条件成熟的立法领域法典编纂工作。深入贯彻全过程人民民主重大理念，推进科学立法、民主立法、依法立法，建设好基层立法联系点；坚持立改废释纂并举，丰富立法形式；提高立法质量和效率，增强立法系统性、整体性、协同性、时效性，以良法促进发展、保障善治。

　　（三）加强宪法实施和监督，维护宪法权威。国家各级权力机关、行政机关、监察机关、审判机关、检察机关要自觉履行宪法使命，认真行使宪法法律赋予的职权。一是坚持宪法法律至上，切实维护国家法治统一、尊严、权威，任何组织和个人都不得有超越宪法法律的特权，一切违反宪法法律的行为都必须予以追究。二是落实宪法解释程序机制，采取务实管用方式方法积极回应涉及宪法有关问题的关切，说明有关情况，提出研究意见，努力实现宪法的稳定性和适应性的统一。三是推进合宪性审查工作。有关方面拟出台的法规规章、重要政策和重大举措，凡涉及宪法有关规定如何理解、如何实施、如何适用的，都应当事先经过全国人大常委会合宪性审查，确保同宪法规定、宪法精神相符合。四是完善和加强备案审查制度。所有法规规章、司法解释和其他规范性文件出台后都要依法依规纳入备案审查范围，建立健全党委、人大、政府、军队间备案审查衔接联动机制，实行有件必备、有备必审、有错必纠。有关机关发现规范性文件可能存在合宪性问题的，应当及时向全国人大常委会报告或者依法提请全国人大常委会审查。五是地方各级人大及其常委会应当依法行使职权，保证宪法、法律、行政法规等在本行政区域内得到遵守和执行。

　　（四）维护宪法和基本法确定的特别行政区宪制秩序，完善特别行政区同宪法和基本法实施相关的制度机制。党的二十大报告明确提出：“坚持依法治港治澳，维护宪法和基本法确定的特别行政区宪制秩序”。宪法是国家的根本法、最高法，基本法是根据宪法制定的基本法律，宪法和基本法共同构成、共同确定、共同实施，是我国特别行政区制度的本质特征。全面准确、坚定不移贯彻“一国两制”方针，必须巩固宪法和基本法共同构成的特别行政区宪制基础，坚持和完善“一国两制”制度体系，落实中央全面管治权，落实“爱国者治港”“爱国者治澳”原则，落实特别行政区维护国家安全的法律制度和执行机制；坚持中央全面管治权和保障特别行政区高度自治权相统一，坚持行政主导，支持行政长官和特别行政区政府依法施政，提升全面治理能力和管治水平，完善特别行政区司法制度和法律体系。(沈春耀)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）